Bij hypotheken zijn meerdere vormen denkbaar wij hebben hieronder getracht een beknopte uitleg te geven over de verschillen, de rente is ook voor iedere hypotheek anders en wijzigt regelmatig indien u wenst kunnen wij u de juiste rente voor uw hypotheek doorgeven.
Klik op onderstaande vormen om meer informatie te verkrijgen over de hypotheken.
aflossingsvrije hypotheek
Spaarhypotheek
De traditionele levenhypotheek
Beleggingshypotheek
effecthypotheek
Aflossingsvrije hypotheek
De aflossingsvrije hypotheek is een populaire hypotheekvorm waarbij alleen de rente wordt afgelost. De schuld blijft dus in principe hetzelfde, u lost alleen de rente af en dat heeft tot gevolg dat de rente en dus ook de fiscale aftrek jaarlijks hetzelfde blijft. U lost de lening aan het einde van de looptijd af door de woning weer te verkopen of door de lening ineens af te lossen met kapitaal uit verzekeringen of beleggingen.
Voordelen:
- Uw lasten blijven laag omdat u alleen rente betaald
- Weinig verplichtingen: geen verplichte vermogensopbouw of verzekeringsdekking
- Vrijheid en flexibiliteit m.b.t. de aflossing
- Een constante belastingaftrek
- In combinatie met een andere hypotheek: een manier om de lasten tijdelijk te verlagen
Nadelen:
- Geen vermogensopbouw omdat u de schuld niet aflost
- Rente maximaal 30 jaar aftrekbaar – zonder aflossing aanzienlijke stijging lasten
- Rentelast blijft doorlopen
- Vermindering van de belastingaftrek na pensionering zodat uw netto last kan stijgen
- Relatief hoog eigen kapitaal nodig voor inbreng
Geheel aflossingsvrije hypotheek
Een geheel aflossingsvrije hypotheek is interessant wanneer u een slechts klein gedeelte van de waarde van uw huis in de hypotheek geeft om bijvoorbeeld extra geld voor een aan- of verbouwing vrij te maken. Omdat u dit geld weer in het huis steekt stijgt de waarde van het onderpand.
Of als u bijvoorbeeld op latere leeftijd gaat verhuizen naar een kleinere woning en een behoorlijk deel eigen geld kunt inbrengen.
Spaarhypotheek
Een spaarhypotheek is net als alle andere hypotheken met een kapitaal verzekering, aflossingsvrij.
U betaalt het alleen het rentedeel. Hierbij sluit u een spaarverzekering af. De premie van deze verzekering bestaat uit een risicogedeelte en een spaargedeelte. Het risicogedeelte zorgt ervoor dat de spaarhypotheek bij voortijdig overlijden wordt afgelost. Met het spaardeel bouwt u het beoogde doelvermogen op.
Anders als bij de levenhypotheek is de spaarrente gelijk aan de hypotheekrente. Aan het einde van de looptijd kunt u dus gegarandeerd het hypotheekbedrag aflossen.
Voordelen van de spaarhypotheek:
• maximale rente-aftrek gedurende de hele looptijd;
• demping van de effecten van renteveranderingen op de maandlasten: de hypotheekrente is immers gelijk aan de rente die wordt vergoed over de ingelegde spaarpremies;
• zekerheid omtrent de aflossing: op de einddatum wordt (het beoogd deel van) de hoofdsom volledig afgelost;
• de bruto- en nettolasten blijven constant.
Nadelen van de spaarhypotheek:
• sterke gebondenheid aan één geldgever; oversluiten heeft voor de geldnemer
vaak grote negatieve financiële consequenties in zowel de fiscale als de verzekeringssfeer;
• de hypotheekrente is meestal zo'n 0,2% hoger;
• slechts onder bepaalde voorwaarden kan de uitkering geheel belastingvrij zijn.
De traditionele levenhypotheek
Bij hypothecaire leningen op basis van een gemengde verzekering wordt door de geldnemer gedurende de looptijd niet afgelost. In plaats van aflossing betaalt hij aan de verzekeraar maandelijks een premie, waarmee de hypothecaire lening op de einddatum (of eerder bij overlijden) geheel of gedeeltelijk wordt afgelost.
De premie bestaat uit twee bestanddelen:
• een premie voor een risicoverzekering, waardoor de lening geheel of gedeeltelijk
kan worden afgelost bij vooroverlijden;
• een bedrag waarmee wordt gespaard om aan het einde van de looptijd de hypothecaire lening geheel of gedeeltelijk te kunnen aflossen.
De polis wordt verpand aan de geldgever. Hiermee wordt bereikt dat de uitkering van de verzekering daadwerkelijk zal worden gebruikt om de hypothecaire lening af te lossen.
We onderscheiden in beginsel twee soorten polissen voor een gemengde verzekering: polissen mét en zonder winstdeling.
Bij een polis zonder winstdeling wordt over het bedrag dat gespaard wordt, een bepaalde basisrente, de zogenoemde rekenrente (thans 3% per jaar), vergoed. Op grond van deze rente wordt bepaald hoeveel er in totaal gespaard moet worden om, met inbegrip van de over het gespaarde bedrag te vergoeden rente, aan het einde van de looptijd van de hypothecaire lening de hoofdsom geheel of gedeeltelijk te kunnen aflossen.
polis met winstdeling
Bij een polis met winstdeling wordt, naast de basisrente, een deel van de winst uitgekeerd die de verzekeraar maakt indien zij door het uitzetten van het gespaarde bedrag een hogere rente ontvangt dan de basisrente. In beginsel is het dan ook mogelijk een lager eindbedrag dan de hoofdsom te verzekeren, ervan uit-basisrente plus winstdeling gaande dat men door te delen in de winst van de verzekeraar een hogere rente ontvangt dan de basisrente.
Voorzichtigheid is hierbij geboden: door bepaalde rente-ontwikkelingen is het mogelijk dat de verzekeraar juist minder uitkeert dan waarop gerekend is. In dat geval zal aan het einde van de looptijd van de hypothecaire lening het bijeengespaarde bedrag (inclusief rente en winstdeling) niet voldoende zijn om de hoofdsom te kunnen aflossen. Een restantschuld is dan het gevolg.
Een ander probleem in dit verband betreft de eventueel verschuldigde belasting over de rente. Indien niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden van de kapitaalverzekering eigen woning wordt voldaan of bij overschrijding van de vrijgestelde bedragen kan over de uitkering belasting verschuldigd zijn.
voordelen van de traditionele levenhypotheek:
•maximale rente-aftrek gedurende de hele looptijd;
•de verzekeringnemer deelt mee in de winst van de verzekeraar (bij een winstdelende polis);
•constante bruto- en nettolasten gedurende de looptijd(bij gelijkblijvende rente).
nadelen van de traditionele levenhypotheek:
•onzekerheid omtrent de hoogte van de uitkering op de einddatum: de vraag is
of (een beoogd deel van) de hoofdsom van de hypothecaire lening met de uitkering kan worden afgelost;
•onzekerheid over de hoogte van de afkoopwaarde van de verzekering gedurende de looptijd: door de onzekerheid omtrent de waarde-ontwikkeling van de verzekering gedurende de looptijd is de hoogte van de afkoopwaarde (= waarde die de verzekering heeft bij tussentijdse beëindiging) niet vooraf vast te stellen;
•slechts onder bepaalde voorwaarden kan de uitkering geheel belastingvrij zijn.
Wat in dit verband voor de uitkering geldt, is ook op de afkoopwaarde van toepassing. Tussentijdse beëindiging van de verzekering kan dus grote fiscale gevolgen hebben.
Beleggingshypotheek
Net als de traditionele levenhypotheek en de spaarhypotheek bestaat de beleggingshypotheek uit een aflossingsvrije hypothecaire lening die aan het einde van de looptijd (gedeeltelijk) wordt afgelost met de uitkering van een kapitaalverzekering. De verzekeringnemer betaalt periodiek (in beginsel maandelijks) rente over de hoofdsom van de lening en premie voor de kapitaalverzekering.
Een belangrijker verschil met de traditionele levenhypotheek en de spaarhypotheek is dat bij de beleggingshypotheek de verzekeringnemer zélf kan aangeven bij welke beleggingsinstellingen (beleggingsfondsen of beleggingsmaatschappijen) zijn ingelegde spaarpremies, na aftrek van kosten, worden belegd.
De verzekeringnemer draagt ook zélf het risico over de waarde van zijn beleggingen. De rekenrente is bij deze verzekeringen niet van toepassing. Dergelijke kapitaalverzekeringen worden daarom ook wel beleggingsverzekeringen genoemd.
De hoogte van de uitkering aan het einde van de looptijd (de tegenwaarde in euro's van de beleggingen op dat moment) ligt, in tegenstelling tot bij de spaarhypotheek, niet van tevoren vast. Het is onzeker of de uitkering bij leven voldoende zal zijn om (het beoogde deel van) de hoofdsom van de hypothecaire lening af te lossen. Echter is het ook goed mogelijk dat uitkering zelfs hoger is dan de het oorspronkelijke doelvermogen.
De uitkering bij overlijden (bij een gemengde verzekering) is meestal een vast bedrag waarmee de hoofdsom van de hypothecaire lening geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost.
Voordelen van de beleggingshypotheek:
•de rente-aftrek gedurende de hele looptijd is maximaal;
•de verzekeringnemer bepaalt in zekere mate zelf hoe zijn spaarpremies worden belegd;
•de verzekeringnemer profiteert van hoge rendementen op de aandelenmarkten;
•de bruto- en nettolasten blijven constant (als het gerealiseerde rendement gelijk is aan het geprognosticeerde rendement).
Nadelen van de beleggingshypotheek:
•geen zekerheid of aan het einde van de looptijd (een beoogd deel van) de hoofdsom van de hypothecaire lening kan worden afgelost;
•de verzekeringnemer loopt het risico dat de opgebouwde waarde in zijn polis daalt door sterke koersdalingen op de aandelenmarkten;
•de verzekeringnemer moet voldoen aan bepaalde voorwaarden om van een geheel belastingvrije uitkering verzekerd te zijn.
effecthypotheek
Naast de hiervóór behandelde beleggingshypotheek op basis van een verzekering kennen we de hypothecaire lening die aan het einde van de looptijd (gedeeltelijk) wordt afgelost uit de waarde van een effectenportefeuille. Dit produkt, ook wel 'zuivere' beleggingshypotheek genoemd omdat de geldnemer/belegger niet via een verzekering maar rechtstreeks belegt, wordt door verschillende partijen onder verschillende namen op de markt gebracht.Een dergelijke hypothecaire lening duid men aan met de verzamelnaam effectenhypotheek.
De geldnemer/belegger die een effectenhypotheek afsluit, stelt zich tot doel de lening aan het einde van de looptijd geheel of gedeeltelijk af te lossen uit de verkoop van de effectenportefeuille. Bij de aanvang van de looptijd wordt dan ook een zogenoemd doelvermogen (de beoogde uiteindelijke waarde van de portefeuille) vastgesteld, aan de hand waarvan op grond van prognoses de inleg kan worden bepaald. Uiteraard kan gedurende de looptijd de inleg weer worden aangepast aan eventueel gewijzigde omstandigheden.
De effectenhypotheek komt voor in verschillende hoedanigheden. De verschillen komen voort uit de wijze waarop de effectenportefeuille wordt opgebouwd. Het belangrijkste onderscheidend criterium daarbij is:
• periodieke inleg;
• eenmalige inleg.
• Periodieke inleg
Een effectenhypotheek met periodieke, bijvoorbeeld maandelijkse, inleg lijkt het meest op de beleggingshypotheek. In dit geval is het echter niet een verzekeraar die, voor rekening en risico van de geldnemer, belegt maar de geldnemer zélf. Elke periode stort de geldnemer een bedrag op zijn beleggingsrekening. Deze bedragen worden dan door de geldgever belegd naar de voorkeur van de belegger/ geldnemer. Het saldo van de beleggingsrekening groeit dan als gevolg van de periodieke inleg én mogelijk als gevolg van het behaalde beleggingsrendement. Gedurende de looptijd van de lening wordt op deze wijze een effectenportefeuille opgebouwd waarmee tezijnertijd de hypothecaire lening geheel of gedeeltelijk kan worden afgelost. Ten opzichte van de beleggingshypotheek kan deze vorm van de effectenhypotheek voordeliger uitvallen: op de inleg worden immers geen verzekeringskosten ingehouden terwijl de gebruikelijke beleggingskosten in beide gevallen moeten worden voldaan. Ook de fiscale beperkingen in verband met de eventuele vrijstellingen bij verzekeringen gelden hier niet.
• Eenmalige inleg
De geldnemer kan ook kiezen voor een eenmalige inleg. De werkwijze verschilt verder weinig van die bij periodieke inleg: de geldnemer bepaalt waarin wordt belegd en als gevolg van door de geldnemer verwachte beleggingsrendement gedurende de looptijd groeit de waarde van het effectendepot aan tot een bedrag (doelvermogen) waarmee tezijnertijd de hypothecaire lening (gedeeltelijk) kan worden afgelost.
Een belangrijk verschil met periodieke inleg is echter dat de geldnemer de eenmalige inleg door middel van een effectenlening kan meefinancieren. Sinds l januari 2001 is echter de aftrekbaarheid van de rente die op een dergelijke lening wordt betaald, geheel afgeschaft. Toch kan een dergelijke lening interessant zijn voor de geldnemer. Dat zal het geval zijn indien het rendement op de effecten waarvoor de lening werd aangegaan de betaalde rente op de lening overstijgt.
Voordelen van de effectenhypotheek:
•de rente-aftrek gedurende de hele looptijd is bij periodieke inleg maximaal;
•bij de eenmalige inleg met geleend geld kan het hefboomeffect zorgen voor een - meer dan - compensatie van de betaalde rente;
•de geldnemer belegt zelf en is dus geen verzekeringskosten verschuldigd;
•de verzekeringnemer kan profiteren van hoge rendementen op de aandelenmarkten (tussentijdse opname);
•de geldnemer is niet gebonden aan fiscale regels met betrekking tot kapitaalverzekeringen.
Nadelen van de effectenhypotheek:
•geen zekerheid of op de einddatum (een beoogd deel van) de hoofdsom van de hypothecaire lening kan worden afgelost;
•de geldnemer loopt, zeker bij eenmalige inleg, een relatief groot risico: cumulatief is er sprake van het risico van waardedaling van de effectenportefeuille, stijging van de rente en wellicht zelfs een daling van de won ingprijzen;
•bij gefinancierde eenmalige inleg moet de effectenportefeuille van de geldnemer voldoende rendement opleveren om de betaalde rente te compenseren.
|
